WAS IST DER BELEIHUNGSWERT UND WIE WIRD ER BERECHNET
„Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Wert einer Immobilie. Er soll während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer freihändigen Veräußerung voraussichtlich erzielt werden können – und zwar unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am Maßgeblichen Grundstücksmarkt. Durch diese Vorgabe werden spekulative Einflüsse ausgeschaltet.“
Der Beleihungswert ist ein zentrales Element der Immobilienbewertung der früheren deutschen Hypothekenbanken und heutigen Pfandbriefbanken. Bei der Beleihungswertermittlung werden die langfristigen und nachhaltigen Objektmerkmale sowie derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen und Nutzer berücksichtigt. Weil aktuelle, möglicherweise übertriebene Marktpreise dabei außer Acht gelassen werden müssen, trägt der Beleihungswert seit Jahrzehnten zur Stabilität insbesondere des deutschen Immobilienmarkts bei.
Der Beleihungswert einer Immobilie wird ermittelt, um festzustellen, wie hoch das Objekt beliehen werden kann. Je höher der Beleihungswert, umso mehr Kredit ist möglich. Er ist damit die entscheidende Größe für die Finanzierung von Immobilien.
Die Idee des Beleihungswertes geht auf das Hypothekenbankgesetz zurück, das 1900 in Kraft trat. Seitdem wurde das Konzept kontinuierlich weiterentwickelt. Mit Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) am 19. Juli 2005 wurden die Bestimmungen zum Beleihungswert modernisiert.
Zuletzt wurde die BelWertV geändert durch Artikel 5 der Verordnung vom 4. Oktober 2022 (BGBl. I S. 1614). Die aktuellen Änderungen der Vorgaben bei der Anwendung haben zu viel Kritik aus den Verbänden geführt.
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vereinheitlichte die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung sowie an die Gutachter, die den Beleihungswert ermitteln. Vorgeschrieben bzw. von Vorteil ist die Ermittlung eines Beleihungswertes für zwei Gruppen von Banken:
- (Pfandbrief)Banken, die grundpfandrechtlich – also durch eine Grundschuld oder eine Hypothek – besicherte Darlehen in die Deckungsmasse eines Hypothekenpfandbriefs aufnehmen wollen. Sie müssen gemäß PfandBG den Beleihungswert einer beliehenen Immobilie ermitteln. Von diesem Beleihungswert können sie maximal 60 Prozent durch die Emission von Hypothekenpfandbriefen refinanzieren.
- Banken, die für ihre grundpfandrechtlich besicherten Darlehen eine Privilegierung bei der Eigenkapitalunterlegung nutzen wollen: Sie können den Beleihungswert der beliehenen Immobilien als Bemessungsgrundlage für diese Privilegierung heranziehen. Für den Teil bis 60% des Beleihungswerts braucht die Bank unter bestimmten weiteren Voraussetzungen nur einen deutlich reduzierten Anteil an Eigenkapital vorzuhalten.
BELEIHUNGSWERT und MARKTWERT
Beleihungswert und Marktwert sind verschiedene Wertkonzepte. Sie werden nach unterschiedlichen Methoden unabhängig voneinander ermittelt. Ein fundamentaler Unterschied besteht darin, dass der Marktwert stichtagsbezogen ist. Der Beleihungswert hingegen muss gemäß der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) „während der gesamten Dauer der Beleihung“ gelten – normalerweise also für einen Zeitraum von vielen Jahren.
In aller Regel liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Marktwert. Selbst in Phasen eines fortgesetzten Abschwungs am Immobilienmarkt, die vom Beleihungswert als konjunkturelle Schwankung nicht berücksichtigt werden, darf gemäß des Pfandbriefgesetzes der Beleihungswert den jeweiligen Marktwert nicht übersteigen.
Richtig angewandt bringen es die Regeln der BelWertV mit sich, dass der Abstand zwischen Markt- und Beleihungswert immobilienspezifisch stark schwankt. In rezessiven Marktphasen der Vergangenheit war der Unterschied zwischen Beleihungs- und Marktwert sehr gering. In Boomphasen insbesondere ausgewählten Teilmärkten liegen die Beleihungswerte dagegen teilweise mehr als 40 Prozent unter dem Marktwert.
BELEIHUNGSGRENZE WAS BEDEUTET DAS?
Banken nehmen vom Beleihungswert noch mal einen Risikoabschlag vor, um ihr Kreditrisiko zu minimieren. Die sich ergebende Beleihungsgrenze ist der Betrag, bis zu dem die Bank üblicherweise Kredit gewährt.
Bei vielen Kreditinstituten liegen Beleihungsgrenzen bei 80% des Beleihungswertes, bei Hypothekenbanken niedriger (60 bis 65%).
Einfaches Beispiel:
Der Kaufpreis für eine Doppelhaushälfte beträgt 800.000 Euro. Der ermittelte Beleihungswert beträgt 680.000 Euro (= 85% des Kaufpreises). Die Beleihungsgrenze beläuft sich aber auf 80% des Beleihungswertes. Somit ergibt sich ein maximal möglicher Kreditbetrag von 0,80 x 680.000 Euro = 544.000 Euro. Das bedeutet du benötigst 256.000 Euro Eigenkapital (32%).
BELEIHUNGSAUSLAUF WAS IST DAS?
Der Beleihungsauslauf ist die tatsächliche Inanspruchnahme des Beleihungswertes zur Absicherung einer Finanzierung. Der Beleihungsauslauf berechnet sich nach folgender Formel:
Beleihungsauslauf = Finanzierungsbedarf / Beleihungswert x 100
Einfaches Beispiel:
Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 800.000 Euro. Der zugehörige Beleihungswert 640.000 Euro (bei einem Sicherheitsabschlag von 20% auf den Kaufpreis = 160.000 Euro). Bei einer 300.000-Euro-Finanzierung würde sich ein Beleihungsauslauf von 300.000/640.000 x 100 = 46,88% errechnen.
Beleihungsauslauf und Kreditkonditionen
Der Beleihungsauslauf ist aus Bankensicht wichtig für die Kreditkonditionen. Bei Beleihungsausläufen über 60% steigt der vom Kreditgeber verlangte Sollzins in der Regel deutlich an.
BELEIHUNGSWERT SELBST BERECHNEN!
Die Ermittlung des Beleihungswertes ist eine Immobilienbewertungsmethode die ausschließlich bei Banken und kreditgebenden Organisationen Anwendung findet. Im Normalfall werden die Beleihungswerte von den Instituten selbst (bis zur Kleindarlehens Grenze, derzeit 600.000 €) , oder durch externe Gutachter ermittelt. Der Kreditantragsteller erhält in der Regel keine Einsicht in die Beleihungswertermittlung.
Du willst wissen wie hoch der Beleihungswert deiner Immobilie ist ? Wir haben ein BELEIHUNGSWERT BERECHNUNGSMODUL entwickelt, das in der Kreditwirtschaft Anwendung findet, und mit der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV und dem Pfandbriefgesetz ) modellkonform ist. Mit dem Modul bist du in der Lage den Beleihungswert selbst zu ermitteln, bzw. den Beleihungswert selbst zu berechnen. Die Bewertung ist bundeseinheitlich anwendbar.
WER BRAUCHT DIESE BEWERTUNG?
Das Modul richtet sich in erster Linie an professionelle Anwender und an versierte Privatanwender die genau wissen wollen was im Hintergrund passiert mit ihrer Kreditanfrage im Hinblick auf ihren Immobilienwert. Denn je nachdem wie hoch der ermittelte Beleihungswert ist, können auch Zinskonditionen davon beeinflusst sein.
Du benötigst etwas Zeit, um die erforderlichen Daten zur Eingabe aufzubereiten. Zur optimalen Vorbereitung gehst du auf unser Modul dort findest du weitere Anleitungen.
NOTAR BENE!
Du kannst die Beleihungswertermittlung völlig anonym durchführen. Du musst keine Angaben zur Objekt Abschrift machen. Wir speichern lediglich deine Mail Adresse. Die Bewertung ist kostenpflichtig.
Bitte beachte, dass diese Bewertung ausschließlich auf deinen Angaben basiert. Bei richtiger Anwendung sollte das Ergebnis auch den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen.
Über den Button Beleihungswertformular kommst du zum Berechnungsmodell. Viel Erfolg bei der Eingabe!