Immobilien-Teilverkauf – das solltest du wissen!

 

Immobilien-Teilverkauf ist ein relativ neues Produkt, mit dem sich Anbieter vor allem an ältere Eigenheimbesitzer wenden. Das Werbeversprechen: Sie können Ihre Immobilie teilweise zu Geld machen und bleiben trotzdem „Herr im Haus“. Wie läuft ein solcher Immobilien-Teilverkauf ab? Und worin bestehen die Nachteile? Das hat die BaFin in einer Verbraucherinformation und einem Podcast genauer für dich beleuchtet.

Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, hat seine Sparmöglichkeiten oft ausgeschöpft. Die Immobilie ist dann die einzige nennenswerte private Altersvorsorge. Für manche Eigenheimbesitzer stellt sich daher irgendwann die Frage: Muss ich meine Immobilie verkaufen, weil ich mehr finanziellen Spielraum brauche? Wer in einer solchen Situation steckt, für den scheint ein Teilverkauf eine gute Alternative zu sein. Für die Altersgruppe 50plus werden solche Angebote derzeit stark beworben.

Es sind zwei vermeintliche Vorteile, die einen solchen Teilverkauf reizvoll erscheinen lassen: die schnelle Aussicht auf einen höheren Geldbetrag – den Teilkaufpreis – und die Möglichkeit, trotz des Teilverkaufs weiterhin uneingeschränkt in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können.

Die Kehrseite der Medaille: Ein Teilverkauf ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden. Das Nutzungsentgelt, das du künftig an den Miteigentümer der Immobilie zahlen musst, ist erheblich. Wenn du es nicht mehr zahlen kannst, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen. Das Gleiche kann dir möglicherweise passieren, wenn das Unternehmen, das den Immobilienteil gekauft hat, insolvent wird. Hinzu kommt: Die laufenden Kosten der Immobilie trägst du oft voll – obwohl es neben dir einen Miteigentümer gibt.

Was unter dem Strich herauskommt, zeigt sich zudem erst lange nach Abschluss des Vertrags, nämlich beim Rückkauf oder Gesamtverkauf. Dem Unternehmen, das dir zuvor einen Teil deiner Immobilie abgekauft hat, steht in der Regel in beiden Fällen ein Mindesterlös zu. Bei dir selbst sieht es anders aus: Wie viel Geld du für den Rückkauf aufbringen musst oder wie viel du beim Gesamtverkauf der Immobilie an einen Dritten für deinen Anteil bekommst, hängt von der Immobilienwertentwicklung ab. Die Zusammenhänge sind schwer zu durchschauen.

„Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, berichtet Dr. Thorsten Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management. Ein Teilverkauf sei riskant und könne teuer werden. „Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen“, erläutert Dr. Pötzsch.

 

Spannende Einblicke in die Sichtweise und Beratungspraxis der Verbraucherzentralen zum Thema „Teilverkauf“ gibt es zudem in der aktuellen Folge des BaFin-Verbraucherschutz-Podcasts „Immobilien-Teilverkauf: selten die beste Lösung“.

Hier spricht Katharina Lawrence, Verbraucherschutzexpertin bei der Verbraucherzentrale Frankfurt, mit Dr. Sabine Reimer, Referatsleiterin im Verbraucherschutz der BaFin. Dabei geht es unter anderem um konkrete Fälle aus der Praxis. Der Podcast dauert ca. 30 Minuten und gibt einen guten Einblick.

 

Teilverkauf deiner Immobilie – wo stecken die Risiken?

Mit dem Immobilien-Teilverkauf kannst du einen Teil deines Eigenheims versilbern, ohne es ganz aus der Hand geben zu müssen. Das klingt verlockend. Allerdings lässt du dich mit einem solchen Geschäft auf viele, teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten ein.

 

Das Wichtigste vorab

Ein Teilverkauf ist der erste Schritt zum späteren Verkauf der Gesamtimmobilie. Ein Rückkauf ist so teuer, dass er nur in seltenen Fällen möglich sein dürfte.

• Beim Rückkauf oder Gesamtverkauf bekommt das Teilkauf-Unternehmen immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für seinen Immobilienteil, auch wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
• Für die Nutzung der Immobilie musst du ein Nutzungsentgelt zahlen. Wenn du das nicht mehr kannst, droht der Verkauf deines Hauses und du musst ausziehen.
• Laufende Kosten der Immobilie fallen nach einem Teilverkauf weiterhin an.
• Nach dem Teilverkauf bekommst du zwar den vereinbarten Kaufpreis. Was dir in Euro von deiner Immobilie bleibt, siehst du aber erst viel später, nachdem der Gesamtverkauf abgewickelt ist.
• Für die Solvenz des Teilkäufers wird keine staatliche Stelle einstehen. Eine Insolvenz des Teilkäufers kann ein erhebliches Risiko für dich darstellen. Möglicherweise wird die Immobilie dann zwangsversteigert, falls du nicht die Mittel für einen Rückkauf aufbringen kannst. Ob du die Immobilie zu den bisherigen Konditionen weiter nutzen kannst, auch wenn der Teilkäufer insolvent ist und was im Zwangsversteigerungsfall passiert, hängt jeweils von den in deinem Vertrag getroffenen Regelungen ab und davon, wie dein Nutzungsrecht im Grundbuch abgesichert ist. Hierzu solltest du dich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen.

 

Was ist ein Teilverkauf?

Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufst du bis zu 50 Prozent deines Eigenheims an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigst du das Teilkauf-Unternehmen, die Immobilie später zu veräußern. Der Gesamtverkauf erfolgt spätestens nach deinem Tod. Zu deinen Lebzeiten kann verkauft werden, wenn du es willst, oder auch gegen deinen Willen, wenn du bestimmte vertragliche Pflichten nicht erfüllst. In der Regel bist du (beziehungsweise später deine Erben) vertraglich berechtigt, den Gesamtverkauf durch Rückkauf des bereits verkauften Teils abzuwenden.

Bis zum Gesamtverkauf kannst du das Haus weiter nutzen, also bewohnen oder vermieten. Dafür wird dir ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung musst du ein monatliches Entgelt bezahlen. Dieses Nutzungsentgelt wird im Vertrag festgeschrieben, kann später aber möglicherweise durch das Teilkauf-Unternehmen erhöht werden.

Die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf, einen möglichen Teilrückkauf und alle wechselseitigen Rechte und Pflichten, die du und das Teilkauf-Unternehmen eingehen, werden schon beim Teilverkauf geregelt. 

 

Was sind die Tücken?

Ein Teilverkauf mag dir als schnell und unkompliziert angepriesen werden. Tatsächlich hält er vieles nicht, was du dir möglicherweise aufgrund der Werbung davon versprichst. Viele Nachteile zeigen sich erst später, nämlich dann, wenn die Immobilie tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird. Folgendes solltest du wissen:

Die Abläufe des Teilverkaufs vermitteln Ihnen möglicherweise ein falsches Bild vom Verkaufswert bzw. erzielbaren Verkaufspreis für deine Immobilie.

Dreh- und Angelpunkt des Geschäfts ist der von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert. Dieser ist Basis für den Teilkaufpreis. Das Nutzungsentgelt und weitere Vergütungen und Kosten werden anhand des Teilkaufpreises, also indirekt ebenfalls anhand dieses Verkehrswertes, berechnet. Für den Rückkauf oder Gesamtverkauf wird in der Regel in einem neuen Gutachten der dann aktuelle Verkehrswert bestimmt.

Der Verkehrswert ist nicht das gleiche wie der tatsächliche aktuelle oder spätere Verkaufswert. Der Verkehrswert ist ein annäherungsweise ermittelter Wert. Die Sachverständigen haben Spielräume, wie sie bestimmte Faktoren bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigen. Verschiedene Sachverständige, die die Immobilie zum gleichen Stichtag bewerten, können zu verschiedenen Ergebnissen kommen. Da Verkehrswerte immer stichtagsbezogen sind, können sie zu einem anderen Zeitpunkt höher oder niedriger sein.

Der Verkaufswert ist dagegen der Wert, den ein Käufer tatsächlich bereit ist, für die Immobilie zu zahlen. Einen realistischen Verkaufswert bekommen Sie nur, wenn Sie Kaufangebote für die Immobilie einholen.

Ein Teilrückkauf ist so teuer, dass er regelmäßig kaum in Frage kommt.

Deinen Immobilienteil zurückzukaufen, um den Gesamtverkauf abzuwenden, ist fast immer nur eine theoretische Option. Denn der Preis, den du für den Rückkauf zahlen müsstest, übersteigt den Teilkaufpreis, den du ursprünglich vom Unternehmen erhalten hast, unter Umständen ganz erheblich. Wie hoch die Differenz ist, hängt von Ihren Verträgen ab.

Der Teilkaufpreis „plus X“ ist in der Regel der Mindestrückkaufpreis, den du bezahlen müssest. Wenn der festgestellte Verkehrswert beim Rückkauf höher ist als der Verkehrswert beim Teilverkauf, steigt auch der Rückkaufpreis. Zum Rückkaufpreis hinzu kommen die vereinbarten Vergütungen des Teilkauf-Unternehmens und weitere Kosten. Insbesondere musst du in der Regel die Kaufnebenkosten erstatten, die das Teilkauf-Unternehmen zunächst getragen hatte. Zusätzlich fallen auch für den Rückkauf Nebenkosten an (Notarkosten, die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und Grunderwerbssteuer), die schon allein insgesamt mit ungefähr acht bis neun Prozent des Rückkaufpreises zu Buche schlagen.

Festgestellter Verkehrswert der Gesamtimmobilie beim Teilverkauf:	Euro 300.000
Teilkaufpreis (33 Prozent der Immobilie):	Euro 100.000
Gesamtkosten für den Teil-Rückkauf (je nach konkretem Angebot* und zum Rückkauf gutachterlich festgestellter Wertentwicklung) beispielsweise	ca. Euro 130.000 bis ca. Euro 135.000

Das Nutzungsentgelt, das bis zum Rückkauf monatlich zu zahlen ist, ist in dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt.

Die Werte unterscheiden sich je nach Teilkauf-Unternehmen. Bei Nichteinhaltung bestimmter vertraglicher Verpflichtungen droht der Verkauf des Hauses. Du kannst die Immobilie weiter nutzen, solange du deine vertraglichen Verpflichtungen erfüllst. Insbesondere musst du monatlich ein Nutzungsentgelt in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Teilkaufpreises zahlen. Der Prozentsatz entspricht in etwa dem Zinssatz für Hypothekendarlehen plus einem Zuschlag. Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt. Das Nutzungsentgelt ist gewöhnlich nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Je länger der Festschreibungszeitraum ist, desto höher ist das monatliche Entgelt. Nach Ablauf der Festschreibungsperiode kann eine Erhöhung erfolgen. Wie stark die Erhöhung ist, ist in der Regel abhängig von der Entwicklung eines bestimmten Zinssatzes, der im Vertrag genannt wird. Wie die Zinsentwicklung sein wird, kannst Du bei Vertragsschluss nicht absehen.

Wenn du das Nutzungsentgelt nicht zahlen kannst, ist das eine Vertragsverletzung. Ab einer gewissen Höhe Dauer der Nichtzahlung musst du nach den gängigen vertraglichen Regelungen hinnehmen, dass das Unternehmen die Immobilie verkauft und du ausziehen musst. Dies gilt in der Regel auch bei verschiedenen anderen Vertragsverletzungen.

Die Einleitung des Gesamtverkaufs und Ihres Auszugs kann schnell gehen. Alle dafür rechtlich erforderlichen Erklärungen musst du üblicherweise auf Vorrat bereits beim Teilverkauf abgeben. Ein hoher Teilkaufpreis ist ein Nachteil für dich.

 

Ein hoher Teilkaufpreis klingt gut. Du bekommst schließlich zunächst viel Geld aufs Konto. Aber: Ein hoher Teilkaufpreis bedeutet hohe Vergütungen und Kosten, die du an das Unternehmen zahlen musst. Berechnet werden diese Vergütungen und Kosten nämlich als Prozentsatz des Teilkaufpreises (also letztendlich auf Basis des festgestellten Verkehrswertes). Mit einem hohen Teilkaufpreis steigt die Wahrscheinlichkeit, dass du beim Verkauf der Immobilie an einen Dritten aus dem Erlös weniger bekommst, als deine Eigentumsquote entspricht.

Denn Teilkauf-Unternehmen sichern ihre Rendite regelmäßig vertraglich ab. Für gewöhnlich ist vereinbart, dass die Teilkauf-Unternehmen einen Mindesterlös bekommen, der unabhängig vom tatsächlich erzielten Verkaufserlös ist. Wenn der beim Verkauf der Gesamtimmobilie erzielte Preis geringer ist als der mit dem Teilkauf-Unternehmen vereinbarte Mindesterlös, geht das zu deinen Lasten.

Beispiel 1 Verkaufspreis liegt unter dem Verkehrswert

Festgestellter Verkehrswert der Gesamtimmobilie beim Teilverkauf:	Euro 500.000
Teilkaufpreis (25 % der Immobilie):	Euro 125.000
Verkaufspreis der Gesamtimmobilie nach zehn Jahren	Euro 450.000
Mindesterlös des Teilkauf-Unternehmens: Teilkaufpreis + 16%* des Teilkaufpreises	Euro 145.000
Nutzungsentgelt: 5%* des Teilkaufpreises p.a. = 6.250, nach zehn Jahren	Euro 62.500
Verteilung des Verkaufserlöses nach (Bruch-)Teilen:
früherer Volleigentümer 75% = Euro 337.500 Teilkauf-Unternehmen 25%	Euro 112.500
Differenz: vereinbarter Mindesterlös des Teilkauf-Unternehmens – Erlös nach Bruchteilen:	Euro 32.500
Verbleibender Erlösanteil beim früheren Volleigentümer: Euro 337.500 – Euro 32.500 =	Euro 305.000
Dem früheren Volleigentümer bleiben demnach:
Euro 305.000 + der damalige Teilkaufpreis von Euro 125.000 – Nutzungsentgelt Euro 62.500 =	Euro 367.500**

*Die Werte unterscheiden sich je nach Teilkauf-Unternehmen und Angebot.
**Je nach Vertragsgestaltung können weitere Kosten und Entgelte an das Teilkaufunternehmen zu zahlen sein

 

Beispiel 2 Verkaufspreis ist gleich Verkehrswert

Festgestellter Verkehrswert der Gesamtimmobilie beim Teilverkauf:	Euro 450.000
Teilkaufpreis (25 % der Immobilie):	Euro 112.500
Verkaufspreis der Gesamtimmobilie nach zehn Jahren	Euro 450.000
Mindesterlös des Teilkauf-Unternehmens: Teilkaufpreis + 16%* des Teilkaufpreises	Euro 130.500
Nutzungsentgelt: 5%* des Teilkaufpreises p.a. = 5.625, nach zehn Jahren	Euro 56.250
Verteilung des Verkaufserlöses nach (Bruch-)Teilen:
früherer Volleigentümer 75% = Euro 337.500 Teilkauf-Unternehmen 25%	Euro 112.500
Differenz: vereinbarter Mindesterlös des Teilkauf-Unternehmens – Erlös nach Bruchteilen:	Euro 18.000
Verbleibender Erlösanteil beim früheren Volleigentümer: Euro 337.500 – Euro 18.000 =	Euro 319.500
Dem früheren Volleigentümer bleiben demnach:
Euro 319.500 + der damalige Teilkaufpreis von Euro 112.500 – Nutzungsentgelt Euro 56.250 =	Euro 375.750**

*Die Werte unterscheiden sich je nach Teilkauf-Unternehmen und Angebot.
**Je nach Vertragsgestaltung können weitere Kosten und Entgelte an das Teilkaufunternehmen zu zahlen sein.

 

Beispiel 3 Verkaufspreis liegt über dem Verkehrswert

Festgestellter Verkehrswert der Gesamtimmobilie beim Teilverkauf:	Euro 450.000
Teilkaufpreis (25 % der Immobilie):	Euro 112.500
Verkaufspreis der Gesamtimmobilie nach zehn Jahren	Euro 500.000
Mindesterlös des Teilkauf-Unternehmens: Teilkaufpreis + 16%* des Teilkaufpreises	Euro 130.500
Nutzungsentgelt: 5%* des Teilkaufpreises p.a. = 6.250, nach zehn Jahren	Euro 56.250
Verteilung des Verkaufserlöses nach (Bruch-)Teilen:
früherer Volleigentümer 75% = Euro 337.500 Teilkauf-Unternehmen 25%	Euro 125.000
Differenz: vereinbarter Mindesterlös des Teilkauf-Unternehmens – Erlös nach Bruchteilen:	Euro 5.500
Verbleibender Erlösanteil beim früheren Volleigentümer: Euro 375.000 – Euro 5.500 =	Euro 369.5000
Dem früheren Volleigentümer bleiben demnach:
Euro 369.500 + der damalige Teilkaufpreis von Euro 112.500 – Nutzungsentgelt Euro 56.250 =	Euro 425.750**

*Die Werte unterscheiden sich je nach Teilkauf-Unternehmen und Angebot.

**Je nach Vertragsgestaltung können weitere Kosten und Entgelte an das Teilkaufunternehmen zu zahlen sein.

Das Risiko von Mindesterlösklauseln solltest du nicht unterschätzen. Deine Immobilie muss erheblich im Wert steigen, damit diese Klauseln nicht greifen. Je mehr Zeit zwischen dem Teil- und dem Gesamtverkauf liegt, desto unsicherer ist, wieviel ein Dritter im Verkaufszeitpunkt tatsächlich bereit sein wird, für die Immobilie zu zahlen. Wie sich der Wohnimmobilienmarkt entwickeln wird, kann aus den Werten der Vergangenheit nicht hergeleitet werden. Eine verlässliche Voraussage, welcher Verkaufspreis für eine bestimmte Immobilie in den nächsten zehn, zwanzig oder gar mehr Jahren in dem Zeitfenster realisierbar sein wird, wann der Gesamtverkauf erfolgen soll, ist noch weniger möglich.

Bei Insolvenz des Teilkäufers drohen erhebliche Risiken: Das Teilkauf-Unternehmen refinanziert in der Regel den Teilkaufpreis und die Kaufnebenkosten bei einem Kreditgeber. Es ist eine Besonderheit des Geschäftsmodells „Immobilen-Teilverkauf“, dass du hierbei in der Regel mitwirken musst. Insbesondere wird von dir verlangt zuzustimmen, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld zugunsten des Kreditgebers des Teilkauf-Unternehmens belastet wird. Unter Umständen musst du auch zustimmen, dass der Kreditgeber des Teilkauf-Unternehmens im Grundbuch eine bessere Position bekommt als du mit deinem Nutzungsrecht. Wenn das Teilkauf-Unternehmen insolvent wird, kann diese Grundschuld zu einem erheblichen Risiko für dich werden. Für diesen Fall sollte rechtlich zumindest sichergestellt sein, dass du dein Zuhause zu den bisherigen Konditionen weiternutzen kannst. Aus der Grundschuld ist der Kreditgeber nämlich unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Du musst dann gegebenenfalls ausziehen. Falls es dazu kommen sollte, solltest du sicherstellen, dass du wenigstens im Vergleich zum Gesamtverkauf keine finanziellen Nachteile erleiden würdest. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweils getroffenen Vereinbarungen ab. Diese sind für juristische Laien in aller Regel ohne Erläuterung nicht verständlich. Dafür solltest du dich anwaltlich beraten lassen.

Da es um dein Eigenheim geht, ist es wichtig, dass du im Insolvenzfall abgesichert bist, denn für die Solvenz des Teilkauf-Unternehmens wird keine staatliche Stelle einstehen. Teilkauf-Unternehmen sind in der Regel Unternehmen, die erst seit wenigen Jahren bestehen und deshalb keine langjährige, durch entsprechende Bilanzen dokumentierte Erfolgsgeschichte vorweisen können.

Das gilt auch für diejenigen, die unter bekannten Markennamen agieren. In der großen Mehrzahl der Fälle sind die Teilkäufer dann nicht die Teilkauf-Unternehmen selbst, sondern Gesellschaften, die extra für den Teilankauf neu gegründet wurden.

 

Darauf solltest du achten!

Angebote vergleichen: Prüfe, was ein Teilverkauf möglicherweise bringt und kostet! Es gibt bei den verschiedenen Anbietern teilweise erhebliche Unterschiede, beispielsweise bei der Auszahlung des Teilkaufpreises in einer Summe oder in Tranchen, der Höhe des Nutzungsentgelts und den diversen Vergütungen, Entgelten und Kosten. Manche Teilkauf-Unternehmen beteiligen sich an bestimmten laufenden Kosten der Immobilie. Andere tun das nicht. Rechnen Sie die Angebote so gut es geht durch. 

Alternativen prüfen: Ziehe auch andere Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht. Einige Kreditgeber bieten beispielsweise für ältere Verbraucherinnen und Verbraucher spezielle Hypothekendarlehen mit niedrigen Raten an. Manche dieser Kredite müssen zu Lebzeiten nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt werden. Außerdem gibt es beispielsweise die Möglichkeit, die Immobilie gegen Zahlung einer befristeten oder lebenslangen Leibrente zu veräußern. Beziehe auch einen Immobilienverkauf, verbunden mit einem Wohnungswechsel, in die Vergleichsszenarien ein.

Vertrauenspersonen einbinden: Weihe Kinder, Verwandte oder enge Freunde ein, sobald du einen Teilverkauf in Erwägung ziehst. Wer anderen erläutert, was er vorhat, merkt oft selbst, ob er das Geschäft verstanden hat und ob es wirklich das Richtige für ihn ist.

Expertenwissen nutzen: Binde für die wirtschaftliche Bewertung von Teilverkaufsangeboten frühzeitig unabhängige, sachkundige Berater ein. Du kannst dich beispielsweise an die Beratungsstellen der Verbraucherzentralen wenden. Die Verbraucherzentrale hat ebenfalls umfangreiche Hinweise zu den Nachteilen eines Immobilien-Teilverkaufs zusammengestellt. 
Lass die Vertragsentwürfe durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt prüfen.

Unklarheiten rechtzeitig beseitigen: Kläre alle offenen Fragen, bevor du unterschreibst. Einen Beurkundungstermin kann man verschieben oder abbrechen. Nach der Unterzeichnung ist es zu spät für Bedenken. Dann bist du an die Verträge gebunden. Lassen dich zu nichts drängen!

Wir hoffen dir hier ein paar wichtige Einblicke gegen zu haben. 

Quelle: BAFIN, Verbraucherzentralen Badenwürttemberg, Bremen