HINTERGRUND

Die steuerliche Bedarfsbewertung von Grundstücken fällt erstmal grundsätzlich in den Zuständigkeitsbereich der Finanzämter bzw. des Steuerberaters.

Ohne den Sachverständigen kann der Steuerberater jedoch im Regelfall nicht mit Erfolg nachweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) eines Grundstückes niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert. Regelmäßig gehört die Bedarfsbewertung bei den meisten Steuerberatern nicht zum Tagesgeschäft, daher kann die Zusammenarbeit zwischen dem Sachverständigen und den Steuerberater sinnvoll erscheinen.

Das kommt immer dann vor, wenn sich die zu bewertenden Grundstücke und Immobilien nicht mehr mit einer systemgesteuerten Bewertung erfassen lassen, oder abweichende Zustände sachverständig bewertet werden müssen.

UMFANG UND MAßGEBLICHKEIT

Die Finanzämter setzten bei der Erbschafts-/Schenkungssteuer und teilweise bei der Grunderwerbssteuer den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage an, weil die Ermittlung des individuellen gemeinen Werts (=Verkehrswert) zu aufwändig wäre. Die gesetzlich vorgeschriebene Methode führt zu einem „typisierenden Wert“.

Diese grob pauschalisierten Verfahren führen unter Umständen zu dem Problem, dass erhebliche Überbewertungen entstehen können. Besonders drastisch kann sich dies z.B. bei Industriegrundstücken auswirken, die im Rahmen einer Betriebsaufspaltung vermietet werden. Aber auch bei normalen Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen können erhebliche Überbewertungen auftreten, weil individuelle Besonderheiten in dem Pauschalverfahren regelmäßig unberücksichtigt bleiben.

Wir stellen immer wieder fest, dass unsere Kunden teilweise sehr uninformiert sind was hier bei einer steuerlichen Grundbesitzbewertung auf Sie zukommt.

Der Gesetzgeber hat mit dem Jahressteuergesetz 2022 auch das Bewertungsgesetz nachgeschärft. Durch die geänderten Parameter sollen nun die die Bewertungen der Finanzverwaltung näher an die Verkehrswerte rücken.

Die Bewertungen nach den Vorgaben des Bewertungsgesetztes können durchaus aktuelle Marktwerte erreichen. In strukturschwachen Gegenden können diese sogar zu Bewertungsergebnissen führen die über dem Marktwert liegen.

Exkurs

Für den Fall, dass du eine Eigentumswohnung erbst oder übertragen bekommst, kann dass unter Umständen bitter sein, wenn du mit deiner Immobilie im Bereich eines Gutachterausschusses, wie z.B. München liegst. Denn dieser veröffentlicht Vergleichspreise für Wohnungen in seinen Immobilienmarktberichten.

Für das Finanzamt ist das bereits ausreichend. Hier genügt der Blick in den Immobilienmarktbericht und schon ist der Wert für deine Wohnung ermittelt. Im Ergebnis bedeutet das für dich, das ist i.d.R. auch der Marktwert deiner Immobilie und darauf fällt dann die Steuer an. Weitere Faktoren werden nämlich nicht mehr berücksichtigt. Daher kann es sinnvoll sein eine gutachterliche Bewertung einzuholen, sofern deine Wohnung von den Vergleichskriterien des Gutachterausschusses abweicht. 

DEINE ESCAPE – KLAUSEL

Anders als bei der Bewertung der betrieblichen Vermögen sieht das Bewertungsrecht für das Grundvermögen eine gesetzlich geregelte Escape-Klausel vor (§ 198 BewG). Du als Steuerzahler kannst nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert ist.

Ist der Nachweis erfolgreich, hat das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert festzustellen. Der Nachweis kann regelmäßig nur durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten erbracht werden.

Das wirst Du auch nicht so oft lesen oder hören. Das ist eine „KANN“ Bestimmung. Also das Finanzamt muss eine von dir beauftragte Bewertung nicht zwingend anerkennen. Das passiert meistens dann, wenn das Gutachten formal fehlerhaft ist, oder stark abweichende Werte nicht ausreichend begründet werden konnten.

FAZIT

Die „richtige“ Steuer kann bei Überbewertungen durch das Finanzamt nur mit einem förmlichen Verkehrswertgutachten erreicht werden.

Die steuerliche Auswirkung eines Sachverständigen Gutachtens ist dabei recht unterschiedlich. Wie hoch die steuerliche Entlastung durch ein Verkehrswertgutachten ist, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es kommt – wie immer – auf den Einzelfall an.

Dies kann letztendlich nur gemeinsam mit dem Steuerberater beurteilt werden. Deshalb muss sich das Gutachten prinzipiell so auswirken, dass der Steuerzahler mindestens das Gutachten aus der eingesparten Steuer bezahlen kann.

Wir empfehlen,  zuerst eine Vorprüfung auf den Objektgrundlagen und den Vorgaben des BewG vorzunehmen. Das geht normalerweise recht zeitnah und ist kostengünstiger als ein Vollgutachten. Hier kann man dann schon recht gut abgleichen, ob ein Gutachten sinnvoll ist.

UNSER TIP FÜR DICH

So ein Thema ist immer unangenehm. Du solltest das aber möglichst bald nach dem Ereigniseintritt angehen. Es ist immer besser gut vorbereitet zu sein.

Das bedeutet du lässt deine Immobilie bereits im Vorfeld von deinem Steuerberater kalkulieren, wenn er über die nötige Fachkompetenz verfügt oder besser von einem sachverständigen Gutachter. Danach kannst du dich immer noch rechtzeitig an das Finanzamt wenden und mitteilen, dass ein Gutachten eingereicht wird.

Wenn es nämlich anders herum geht, wird das Finanzamt auf Basis deiner gemeldeten Angaben einen Bescheid erlassen. Aus der Erfahrung heraus wird es dann immer schwieriger durch ein Gutachten diesen bereits festgestellten Wert zu korrigieren.

Wir empfehlen auch vorab beim Finanzamt abzufragen, ob der von dir gewählte Sachverständige akzeptiert wird.

Viel Erfolg.